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张敬伟库存阴霾依然压顶楼市难言进入春天

2018年08月18日 栏目:租房知识

张敬伟:库存阴霾依然压顶楼市难言进入春天张敬伟:库存阴霾依然压顶楼市难言进入春天春节的脚步越来越近,但凛冬的气息依然笼罩。股市再次伤

张敬伟:库存阴霾依然压顶楼市难言进入春天

张敬伟:库存阴霾依然压顶楼市难言进入春天

春节的脚步越来越近,但凛冬的气息依然笼罩。股市再次伤透投资者的心,楼市呢?

据中国指数研究院发布的最新数据显示,2016年1月份,中国100个受监测城市(新建)住宅平均价格为11026元/平方米,环比上涨0.42%。从涨跌城市个数看,60个城市新房价格环比上涨,39个城市环比下跌,1个城市持平。2016年首月,中国百城房价延续回暖势头,连续第9个月环比上涨。

楼市的春天来了?数据显示似乎如此。但是透过笼统的大数据,各地的具体数据却是大不相同、分化严重,冷暖自知。

北上广深四大一线城市,即使在市场最困窘的时刻也未松绑限购,楼市依然一片大好。2015年,四大城市还出现排队买房的热闹景象,“地王”也重出江湖。二线省会城市和计划单列市的楼市风景也由冷转暖。三、四线城市至今还在苦撑。关于中国楼市的过剩情况,官方和各机构都有自己的评析和数据支持。版本虽然不一,但保守估计,全国城市去库存需要6年~7年时间,这还不包括在建项目。

因而,中央经济工作会议将楼市去库存作为重点议题之一。中央不仅提出了问题,而且给出了解决方案,譬如通过户籍改革红利,挖掘农民工购房需求,通过市场化引导使开发商降价消化库存等等。当然,房贷、税收等方面的政策性优惠可能还会继续,以刺激多维度的购房需求。简言之,让刚需大起来,让改善性住房需求强起来。

说起来容易做起来难。从限购城市的解禁,到首付比例、商贷和公积金政策的宽松,再到宽松货币政策带来的月供负担减轻,楼市的政策性红利是组合性的。但是一线城市的楼市已然红火,三、四线城市的需求依然动力不足。

即使中央加大楼市去库存的力度,但政策红利已经释放得差不多了。楼市库存期望在短期内消化掉几乎是不可能的。为了消化库存而消化,不仅会造成消化不良,也可能带来严重的市场后遗症。任志强曾说,7亿库存难消化,开发商只有炸掉。其言虽然极端,但也释放出一个信号,靠常规手段去库存有难度,非常时期需要非常手段。

的确,从楼市到其他行业产能过剩,看似是市场主体的市场行为,其实是政策主推和投资冲动的产物。权力因素可以促成过剩产能,但是产能过剩时政策面又受到了市场主体的牵制和掣肘。任志强宣称开发商有权力炸掉楼市库存,凸显政策面和市场主体在失衡的市场中的角色尴尬。

在政策面看来,投资冲动主导下的楼市库存和产能过剩,可以通过政策面的修正和主导去消化。但是,楼市库存和产能过剩造成的债务压力却要由市场主体担承。在此情势下,政策面对市场主体的推动能力不强,甚至会造成市场主体的逆反式反弹。

让开发商降价消化库存的方案可操作性并不强。基于成本因素和利润考量

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,市场主体希望维持可能的高价,哪怕付出较长的时间成本。开发商降价卖房去库存不大现实,更不可能“炸库存”。但是,政策面和金融机构可采取“反市场”的手段去库存。比如,以行政手段的方式收回“烂尾楼”和“半拉子工程”,金融机构将“跑路”开发商的欠债作为“呆账”消化等等。

现在,政策面还有缓冲空间。由于去库存压力主要集中在三、四线城市,通过户籍制度改革和提升这些城市的公共服务水平,加强它们的吸引力,库存的房子自然就能卖出去。此外,购房政策在税费优惠方面也有继续下调的空间,通过政府购买作为保障房也可消化相当的库存。

这需要时间。分化的楼市决定了一线乃至二线城市已经看到了曙光,而对于三、四线城市来说,央行和银监会昨日的新政也让它们看到了希望。楼市长时间的火爆让国人家庭拥房率处于高位。以往供给侧的非理性积累,导致了三、四线城市的楼市库存压力很大。如何去库存,政策红利应尽力释放,市场失效时其他手段也可选择。