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二手房买卖如何躲开毁约专家支招防纠纷

2018年08月30日 栏目:租房攻略

二手房买卖如何躲开毁约? 专家支招防纠纷涨幅“高调”,是安徽省合肥市最近楼市给人的新印象。据国家统计局发布,今年3月,在全国70个城

二手房买卖如何躲开毁约? 专家支招防纠纷

涨幅“高调”,是安徽省合肥市最近楼市给人的新印象。

据国家统计局发布,今年3月,在全国70个城市中,合肥是房价环比增幅最大的城市之一。而这一增长趋势,在当地已经持续了一段时间。

合肥的一手房市场火了,连带二手房市场也跟着“蹿红”。眼见不少购房者涌入二手房市场,推高了房价,不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱,不惜选择毁约,因此而引发的房屋买卖合同纠纷也激增。

五花八门的“毁约”

同期房屋买卖纠纷翻番长

魏某和顾某是亲戚,两家人原本相处融洽,却因一套房屋过户问题对簿公堂。

事情还要从两年前说起,当时顾某要出售名下一套面积约128平方米的房屋,魏某得知后很中意这套房子,便以每平方米6300元的价格买了下来。2014年5月25日,两人订立房屋买卖合同,约定到房产期满五年符合免交营业税条件后,顾某配合办理过户手续。出于对双方的信任,合同内容没有明确约定付款时间及方式。

2015年1月9日,在双方亲友的见证下,顾某向魏某出具收条一份,确认收到房屋全款45万元。但到了房产符合过户条件的时候,合肥房价已经涨了起来且呈现继续增长趋势,尽管魏某多次催促,顾某就是拒不配合魏某偿还银行贷款及履行过户手续。

无奈之下,同年12月24日,魏某以顾某未能履行协议约定义务为由诉至合肥市庐阳区人民法院,请求判令顾某继续履行合同。

考虑到双方是亲戚关系,法院对两人进行了调解。魏某表示经过双方沟通,愿意在已经约定的房屋价款45万元的基础上,再分期支付对方33万元的经济补助费用,顾某则需继续履行合同,协助魏某办理贷款清偿手续、房屋抵押权登记注销及房屋产权登记过户手续。对这一方案,顾某表示同意。

虽然魏某多付了近一半的钱,但好在房屋拿到了手,也顾及到了亲戚感情,相比现行房价来说也算“划算”。

合肥的王女士也遇上了房屋提价的糟心事,还差点房钱两空。

去年4月,王女士与张先生签订《存量房买卖合同》,约定张先生将名下一套房屋卖与王女士,并对房屋出售价格,付款期限和付款方式以及违约均作了明确约定。

令王女士没有想到的是,合同签了,定金付了,税款交了,张先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显,要提价。

就在王女士犹豫时,张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是,王女士要求张先生承担违约以及赔偿经济损失,但对方不予理睬。

“他这种‘一房二卖’的违约行为,导致无法实现合同目的,其行为已然构成根本违约,完全无顾法律威严和诚信原则。”王女士气不过,将对方告上法庭。

法院审理认为,王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效,系双方真实意思表示,双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。张先生以签订合同时不知晓国家政策所以约定的房屋价款过低

二手房买卖如何躲开毁约专家支招防纠纷

,在知道国家政策后想适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为其不依约履行合同的理由。

由于目前涉案房屋已被卖给案外人,王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能,合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同,判决张先生返还原告王女士定金,协助其办理契税的退税手续。

针对合肥房价涨幅较大的区域,采访了所属辖区法院,了解这类案件增长情况。据不完全统计,合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件,是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比,房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来,合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件,较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。

诚实信用是原则

法律未赋予恶意违约解除权

合肥楼市“火热”,导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修,变相抬高房价销售。于是,很多购房者涌入二手房市场,加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争,甚至出现“一天一价”的现象。

北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为,在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益,甚至错误地以为只要支付双倍定金,或者违约金,就能解除合同,然后就该房产另行出售,以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。

“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说,因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。

中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出,民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险,对卖家而言,其表现为买方迟延付款、不能付款等;而买方的风险则更大:卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险,而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。