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化解楼市风险须多措并举

2018年09月18日 栏目:租房攻略

化解楼市风险须多措并举近一段时期,一二线城市房价持续攀升,国内房地产市场似乎已经处于“高烧”状态。根据国家统计局日前发布的8月份70个大

化解楼市风险须多措并举

近一段时期,一二线城市房价持续攀升,国内房地产市场似乎已经处于“高烧”状态。根据国家统计局日前发布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,我国64城房价环比涨幅创76个月新高,其中以郑州(楼盘)5.6%的环比最高涨幅领涨。而作为全国楼市的风向标,与2014年末相比,目前深圳(楼盘)、北京(楼盘)和上海(楼盘)二手房房价涨幅分别为66%、48%和39%,再创历史新高。

为何在中央提出要去杠杆、去库存,要抑制资产泡沫、避免资金“脱实向虚”,一些热点城市今年也推出了限贷限购的调控政策的情况下,国内一二线楼市依然持续火热、如此“疯狂”?

归结起来,有以下几个原因值得关注。

第一,从宏观层面看,宽松的信贷政策是导致楼市火热的根本因素。截至8月末,国内广义货币供应量M

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已经达到151.10万亿元,其中很大一部分输送给了房地产业。而在连续两年近5次降息之后,今年的房贷利率水平已达到阶段性低点,促使购房积极性高涨,市场交易活跃将会进一步带动房价上涨。

第二,从银行层面看,由于住房按揭贷款是目前为数不多的低风险、低资本消耗业务,因此各家银行都在主动扩张个人按揭贷款业务,这也是推动楼市火热的重要因素。今年前8个月新增信贷8.94万亿元,其中住户部门贷款的新增值就高达4.08万亿元,占全部新增信贷的比重已达46%。4.08万亿元的贷款新增量,成为刚性需求和改善性需求入市的重要支撑。除此之外,还有消费贷、房抵贷、个人经营性贷款等多种名目的贷款资金,以及银行表外资金(理财资金)不断流入火热的楼市。

第三,从地方政府层面看,地方政府仍普遍对土地财政有依赖性。在当前国内经济下行压力大、地方财政日益吃紧的情况下,地方政府希望楼市继续繁荣

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,将土地财政延续下去,缓解持续上升的财政压力。对一二线及热点城市来说,更多地产开发商出来抢购土地成为地王,无疑增加了地方财政收入并极大刺激了市场预期,鼓励更多居民抢购住房。

第四,从企业层面看,受实业难做、过剩行业贷款不良资产规模扩大、缺乏优质投资标的等因素的影响,很多企业手持货币不愿投资实业,大量资金流入房地产。据媒体报道,除在二级市场举牌房企股票外,保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为,在东部城市普遍存在。

第五,从居民层面看,在当前资产保值的手段极其有限的情况下,国内居民不论是出于住房需求还是投资需求,都主动将不动产领域作为投资的最佳选择。而此前政府鼓励居民加杠杆购房,也进一步推高了居民投资楼市的热情。可以预期,如果楼市不出现大幅下跌,居民将资金投入不动产的冲动就会存在。当然,一二线城市房价上涨的原因还要从这些城市的新开工速度、土地购置、居民可支配收入增速差、在校小学生数量增速等数据分析。安信首席经济学家高善文最近指出,尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值,但是在一线城市小学在校人数的增速一直维持4%甚至是5%,这表明一线城市吸纳了大量的年轻劳动力,这种人口趋势的变化推动了一线城市对住房、学区房旺盛的需求。

毫无疑问,表面看起来,此轮房价上涨主要受一二线城市以及部分三线城市的刚需旺盛所带动,但深层次看,实际上反映了在资本过剩背景下,过多的货币在追逐少数顶级城市资产。

要指出的是,少数城市的房价疯涨、“地王”频现,不仅无助于大量集中在三四线城市的房地产库存,还加大了少数城市的居民和企业杠杆率。而且,如果大量的金融资源向少数城市的房地产资产积聚,一方面继续推高房地产泡沫化程度,另一方面加剧了金融资源 “脱实就虚”的扭曲程度,其中酝酿的金融风险值得高度警惕。

要抑制房价上涨、化解楼市风险必须系统推进、多措并举,“限购”“限贷”并非长策,“对症下药”才能治本。比如遏制流动性宽松,减少资金进入房地产行业;银行要收紧房地产业融资,卡住了制造“地王”的开发商的资金渠道,“地王”也就很难再现;加快农村土地入市改革,及时增加土地供应面积,改善房源供给结构;加快引入房产税和房屋空置税等相关税法,有效抑制投资及投机性购房需求。可以预见,今年下半年房地产调控不会再“一刀切”,很可能为了应对市场及风险的变化,现有的调控方式将升级为 “一城一策”的精准调控。