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观点深圳保障房使高房价不会冲击普通百姓

2019年01月28日 栏目:租房攻略

观点:深圳保障房使高房价不会冲击普通百姓应对高房价,深圳这一步走对了。近日发布的深圳市“十三五”住房保障规划显示,未来5年(),深圳将建

观点:深圳保障房使高房价不会冲击普通百姓

应对高房价,深圳这一步走对了。近日发布的深圳市“十三五”住房保障规划显示,未来5年(),深圳将建设保障房40万套,供应保障房35万套,其中70%面向人才分配,到“十三五”末,力争实现保障房与商品住房套数比提高至40%。不是压制房价,而是大面积建设保障房来保护那些被高房价“抛弃”的人群,真正做到了“上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”。

看一看深圳的存量房,你就会知道,如此力度的保障房建设早该来了。据2013年住房调查,深圳1035万套住房总量中,商品住房和保障房分别为128万套、34万套,占比为12.4%和3.3%,而小产权房居然达到650万套(间),占比62.8%。在人均GDP、人均可支配收入和人均存款等多项指标高居各大城市之首,被称为“创业之都”、“中国硅谷”的深圳,常住人口户均商品住房不足0.4套,商品房和保障房真是少的可怜,甚至没有工业区配套宿舍(168万套间)多。

掐指也能算得到,产业转型这么快,且拥有“富豪制造机器”的创业板、中小板,占有全国私募的2/3,随便就能融到钱。在人口结构如此年轻(平均30岁左右)、购房需求正是最旺盛的情况下,这么少的商品房还不被抢疯了?房价还不会疯长?因此,保障房大规模建设早应该来了。

事实上,“十二五”期间,深圳就开始大规模建设保障房了。数据显示

观点深圳保障房使高房价不会冲击普通百姓

,“十二五”深圳在计划竣工保障性住房21万套,但最后仅竣工10.2万套、供应11万套。对于不到50%的竣工率和严重低于计划的供应,住建局给出四大原因,城市更新因拆迁与补偿谈判不可控、周期长而耽误;新增土地资源不足,存量盘活难度大;供应集中在偏远地区导致供需错配;公共配套滞后。

从“十三五”住房保障规划的内容来看,可谓对症下药。首先是释放土地资源,包括特区内二线插花地居住区在内的棚改,释放出的土地资源主要建设保障房,盘活的土地资源向保障房倾斜是对的;其次是解决供需区域错配问题。轨道交通沿线土地及车辆段上盖主要用于保障房,特区内全部建设高容积率的公租房,这不仅高效率地利用有限的土地资源,而且改变了过去保障房建设过于偏远,而公共配套短期内跟不上,造成供求错配、资源浪费的问题;再次是提高“需求针对”的灵活性,构建“租售补”相结合、多层次住房保障体系,适应绝大多数深圳居民住房需求解决的实际路径;最后是缩短轮候周期和建立“内循环”流转机制,实现了住房保障可持续和代际公平。

笔者为“十三五”住房保障政策叫好,不仅在于其对于保障房欠账弥补的力度,更在于总结过去保障房问题的基础上对症下药。特别是,在土地资源紧张、后续新增供应难以持续的情况下,“内循环”提高了供应的效率、可持续性,保证了前后供应的代际公平,建立了一个独立于商品住房市场的保障房流转市场,将所有符合保障的对象纳入该市场,从而隔离了商品住房价格上涨的冲击。

到“十三五”末,若深圳保障房与商品住房套数比提高至40%,并且通过“内循环”,绝大部分户籍和人才住房需求得到解决,而且也能够分享到房价上涨带来的财产性和资产性收入。同时,再将城中村为外来低收入人群提供低廉租金住房的“变相保障”结合起来,深圳住房保障供应不仅成规模(占存量住房的50%以上),而且体系开始趋于完善。这样,绝大部分中低收入人群将免疫于高房价。

到这里,可以说,不管商品住房的价格炒上天,也不会冲击到普通百姓了。人才、中等收入人群、城市基本公共服务提供者等等,他们是深圳的“中坚力量”。通过保障性住房,在刚进入深圳时,他们可以先去租公共租赁住房、城中村住房;经过年的收入积累,他们可以去购买远低于市场房价的安居型商品住房。届时,他们不仅拥有了自己的房子,而且也分享到了财产性、资产性收入;随着他们收入的不断积累,再加上房屋的增值,未来可以购买更大、区位更优、配套更好、品质更高的商品住房。由此,“先租后买、先小后大”、“先居住再改善”的梯度住房消费模式就建立起来了。

但是,包括住房保障规划在内,过去国内各大城市编制了很多蓝图美好的规划,比如城市发展总体规划、区域发展规划、公共服务发展规划等等。但是,能够完成且效率较高,不搞“数字工程”、“形象工程”、“政绩工程”,重经济增长不重供应质量的有多少呢?深圳“十三五”住房保障规划的一些新提法,事实上在“十二五”也提过,比如大规模供应、盘活存量、公共服务配套跟进等等,但实现情况差强人意,有的仅仅是提一下。而且,“十三五”期间,深圳土地制约的问题没有解除,城市更新配建周期长没有改变,财政压力依旧存在,高地价、高拆迁成本下开发商参与积极性或许会更低,公共配套能否跟上、不掉水分和“接地气”等等,都是浇灭我们乐观预期的凉水。

特别是公共配套,包括交通系统无缝对接、教育医疗资源均化、市政管建设等等,这些问题的解决,除了大规模新建这个常规动作外,更重要的是规划和政策能否征得民义、接地气、有前瞻性、不重数量、耐心培育。另外,在原特区外供应保障房没有问题,职住分离也没有问题,包括香港在内的国(境)外大城市,职住分离很常见。相反,只有在原特区外供应,空间才允许、成本才能降低,保障才可持续,只要实现以轨道交通为主的交通络密集和无缝对接就可以了。特区内的土地,除了少量拿来建设面积很小的公租房外,绝大部分要拿来建设商品住房、现代服务业用房,从而把经济和税收的“蛋糕”做大,为保障房、公共服务设施提供更多的资金。